Impuestos de una propiedad en Estados Unidos para chilenos: qué se paga, cuándo y a quién

Tener una propiedad en Estados Unidos viviendo en Chile abre obligaciones en los dos países. Algunas son de todos los años, como el impuesto a la propiedad; otras aparecen sólo si arriendas, vendes o en una sucesión. Esta guía ordena cada una: qué es, cuándo se paga, quién la cobra y dónde está la regla oficial. Usamos Florida como ejemplo para la parte local, porque cada estado y condado tiene sus propias normas.

El impuesto a la propiedad en Florida

En Florida el impuesto a la propiedad (*property tax*) se determina y cobra a nivel de condado. Dos oficinas distintas intervienen: el Property Appraiser fija los valores, las tasaciones fiscales y las exenciones, y el Tax Collector emite y cobra la boleta. La boleta de un inmueble combina impuestos *ad valorem* —calculados sobre el valor— con cargos *non-ad valorem*, que no dependen del valor de la propiedad^[1].

En el condado de Sarasota, por ejemplo, las boletas se envían al dueño y a la dirección registrada a más tardar el 1 de noviembre, y la ley pone en el propietario la responsabilidad de recibirla y pagarla. Si vives en Chile, mantén tu dirección postal al día con el Property Appraiser: si la boleta no llega, el impuesto se debe igual^[1].

La ley estatal fija esos descuentos por pago anticipado: 4 % si pagas en noviembre (o dentro de los 30 días desde el envío de la boleta original), 3 % en diciembre, 2 % en enero, 1 % en febrero y 0 % en marzo^[2]. Los impuestos impagos pasan a morosos el 1 de abril del año siguiente, y no pagarlos puede terminar en la pérdida de la propiedad^[1]. Si tienes una hipoteca con cuenta *escrow*, la boleta se le envía a la entidad que administra el crédito, que debe pagarla dentro del período del 4 %, y tú recibes una copia^[1].

La exención «homestead» no es para inversionistas no residentes

La exención homestead rebaja el valor afecto al impuesto, pero la ley la reserva a quien, al 1 de enero, es dueño del inmueble y de buena fe lo hace su residencia permanente o la de quienes dependen legal o naturalmente de él^[3]. Un inversionista que vive en Chile y arrienda la propiedad o mantiene un terreno sin construir no cumple esa condición, así que paga el impuesto sin esa rebaja. Tenlo presente al mirar la boleta de un vendedor que sí vivía allí: tu impuesto puede ser distinto.

Si arriendas: el impuesto federal sobre la renta

Para el IRS, un chileno que no vive en Estados Unidos es normalmente un *nonresident alien*. Según la Publicación 519, si no realizas un negocio en Estados Unidos, el arriendo de un inmueble allá queda afecto a un impuesto de 30 % (o la tasa menor de un tratado) sobre el monto bruto, sin descontar gastos. En el ejemplo del IRS, si los arrendatarios retuvieron correctamente ese impuesto y ésa es tu única renta de fuente estadounidense, no necesitas presentar declaración^[4].

La alternativa es elegir tratar la renta de bienes raíces como «efectivamente conectada» con un negocio en Estados Unidos. Con esa elección puedes descontar los gastos atribuibles al arriendo y sólo tributa la renta neta, a las tasas progresivas; se informa en el Anexo E (Schedule E) adjunto al Formulario 1040-NR^[4]. Algunos puntos a considerar:

• La elección se mantiene para los años siguientes salvo que la revoques, y revocarla sin aprobación del IRS sólo es posible dentro de ciertos plazos^[4].
• Para que el pagador no te retenga el 30 % sobre una renta que elegiste tratar como efectivamente conectada, se le entrega el Formulario W-8ECI^[4].
• Presentar declaración implica tener un número de contribuyente. Si no puedes obtener un número de seguro social, ése es el ITIN (ver el artículo de crédito hipotecario).
• Un terreno sin construir y sin arriendo no genera esta renta, pero sí el impuesto a la propiedad del condado.

Al vender: la retención FIRPTA

Cuando una persona extranjera vende un inmueble en Estados Unidos, la ley FIRPTA obliga al comprador a retener el 15 % del monto realizado en la venta (para ventas anteriores al 17 de febrero de 2016 era 10 %). En la mayoría de los casos el agente de retención es el comprador, y si no retiene puede quedar responsable del impuesto^[5]. El monto realizado suma el dinero pagado, el valor de mercado de otros bienes entregados y las deudas que el comprador asume^[5].

La retención no es el impuesto final: es un pago a cuenta. El comprador la entera al IRS con los Formularios 8288 y 8288-A; el IRS timbra la copia B del 8288-A y la envía al vendedor, que debe presentar su declaración de impuesto a la renta en Estados Unidos y adjuntarla para que se le reconozca lo retenido^[6]. Si el formulario no lleva tu número de contribuyente, no recibirás la copia timbrada y tendrás que acreditar la retención con otros antecedentes, como los documentos de cierre^[6].

Hay excepciones y alternativas. Por ejemplo, el IRS contempla que no haya retención cuando el comprador adquiere el inmueble para vivir en él y el precio no supera USD 300.000, con requisitos de uso durante los dos primeros años; y existe un certificado de retención (*withholding certificate*) que el IRS puede emitir para retener un monto menor^[5]. Si piensas vender, revísalo con anticipación: el certificado se solicita al IRS y no es automático.

El impuesto a la herencia (estate tax)

Es el punto que más se olvida. El IRS indica que ciertas personas fallecidas que no eran residentes ni ciudadanas de Estados Unidos quedan afectas al impuesto federal a la herencia por sus bienes situados en Estados Unidos, y entre ellos menciona expresamente los inmuebles ubicados en el país^[7]. El albacea debe presentar el Formulario 706-NA si el valor de mercado de esos bienes a la fecha de fallecimiento supera los USD 60.000^[7].

El IRS agrega que los tratados de herencia suelen dar un trato más favorable, por lo que el albacea debe revisarlos cuando existan^[7]. Chile no aparece en la lista del IRS de países con tratado sobre impuestos a la herencia o donaciones^[8]; el convenio vigente entre ambos países es sobre impuestos a la renta. Cómo se estructura la propiedad (a tu nombre, en copropiedad, a través de una sociedad) cambia esta exposición, y es una conversación para tener con un abogado y un asesor tributario antes de comprar, no después.

El convenio Chile–Estados Unidos

El Convenio para evitar la doble imposición entre Chile y Estados Unidos se firmó en Washington el 4 de febrero de 2010^[9]. Según el registro de convenios del SII, está vigente desde el 19 de diciembre de 2023 y se aplica en Chile desde el 1 de enero de 2024^[10]. Para un dueño de inmuebles, tres artículos importan:

• Artículo 6: las rentas que un residente de un país obtenga de bienes raíces situados en el otro pueden gravarse en ese otro país^[9]. O sea, Estados Unidos mantiene su derecho a cobrar sobre tus arriendos allá.
• Artículo 13: lo mismo con las ganancias por vender bienes raíces situados en el otro país^[9].
• Artículo 23: cuando un residente de Chile obtiene rentas que el convenio permite gravar en Estados Unidos, Chile permite acreditar contra el impuesto chileno el impuesto estadounidense pagado sobre esas rentas^[9].

Qué corresponde en Chile

Si tienes domicilio o residencia en Chile, la regla general es que pagas impuestos por tus rentas de cualquier origen, dentro o fuera del país^[11]. Por eso el arriendo o la ganancia de una venta en Estados Unidos también se consideran en tu declaración en Chile, y el mecanismo para no pagar dos veces es el crédito por impuestos soportados en el extranjero del artículo 41 A de la Ley sobre Impuesto a la Renta^[11].

• Con un convenio vigente, el SII señala que el crédito puede invocarse por las rentas que el convenio cubre, incluidos, por ejemplo, los impuestos que gravan las ganancias de capital y la explotación de bienes raíces^[11].
• El crédito se rebaja del impuesto chileno que corresponda según la ley (entre ellos, el Impuesto Global Complementario de las personas naturales), y la renta tiene que estar afecta a impuesto en Chile para que proceda^[11].
• El crédito tiene un tope: la ley usa una tasa única de 35 % para calcular el máximo imputable en Chile^[11]. No todo lo pagado afuera se recupera necesariamente.
• Hay requisitos formales: quien invierte en el extranjero en algo que produce rentas con derecho al crédito debe inscribir la inversión en un registro del SII o, alternativamente, informarla en una declaración jurada con las inversiones, rentas e impuestos^[11].
• Los inmuebles en el extranjero se informan en la Declaración Jurada 1929, sobre operaciones en el exterior, con el código 6 «Rentas inmobiliarias», una descripción y ubicación del inmueble y su valor de adquisición actualizado al cierre del año^[12].

Resumen: cada impuesto, cuándo y quién lo cobra

Si estás evaluando un terreno, en Evoprial Land puedes revisar las opciones disponibles. Para seguir, lee cómo financiar una compra en Estados Unidos y qué hace la title company en el cierre.