Invertir en una propiedad en Estados Unidos siendo chileno: el panorama completo

Comprar una casa, un departamento o un terreno en Estados Unidos desde Chile es posible y el proceso está bastante estandarizado, pero tiene piezas que no existen en una compra en Chile: la LLC como alternativa a comprar a tu nombre, la retención de impuestos a extranjeros, la inscripción en el condado y una declaración en el SII por tener bienes afuera. Esta guía ordena el recorrido completo, con foco en Florida, para que llegues a la conversación con abogado, contador y title company sabiendo qué preguntar.

¿Un chileno puede comprar? Sí, y no necesitas ser residente

La propiedad de inmuebles en Estados Unidos por parte de extranjeros no residentes está contemplada expresamente en la normativa tributaria federal: la IRS tiene reglas específicas para el ingreso de inmuebles ubicados en Estados Unidos que son propiedad de un extranjero no residente (*nonresident alien*)^[1]. Es decir, la pregunta no es si puedes ser dueño, sino cómo vas a tributar y declarar.

Florida sí tiene restricciones a compradores extranjeros, pero acotadas. Su ley define una lista cerrada de «países de interés» —China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, el régimen de Nicolás Maduro en Venezuela y Siria— y limita ciertas compras de personas y entidades vinculadas a ellos^[2]. Chile no está en esa lista. Igual vas a ver el tema en el cierre: la ley exige que el comprador de un inmueble en Florida firme una declaración jurada (affidavit) de que no está dentro de las categorías prohibidas^[3].

A tu nombre o a través de una LLC

La LLC (*limited liability company*) es una sociedad de responsabilidad limitada que se constituye ante un estado. En Florida se inscribe en la División de Corporaciones (Sunbiz), y el formulario oficial de constitución pide, entre otras cosas, la dirección de la oficina principal y un agente registrado con dirección física en Florida —no sirve una casilla postal—; la LLC no puede ser su propio agente registrado^[4].

Cómo tributa la LLC ante la IRS depende de cuántos socios tiene y de lo que elija, y cuando el dueño es extranjero aparecen números tributarios y reportes propios de la sociedad ante la IRS. Los detallamos en los documentos para comprar en Estados Unidos.

Cómo se mueve la plata desde Chile

En una compra al contado lo habitual es que el dinero salga por transferencia internacional desde tu banco hacia la cuenta de garantía de quien administra el cierre (la title company o el abogado de cierre), que lo libera al vendedor cuando se firman y entregan los documentos. Antes de enviar, pregúntale a tu banco qué antecedentes te va a pedir para una transferencia de ese monto y en cuánto tiempo llega, y revisa con tu contador si la operación tiene obligaciones de información en Chile.

El riesgo más concreto en esta etapa es la estafa de las instrucciones de transferencia. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor de Estados Unidos (CFPB) recomienda no seguir nunca instrucciones de pago que lleguen por correo, confirmar el nombre y número de la cuenta en persona o llamando a un teléfono acordado de antemano, y, si algo sale mal, contactar de inmediato al banco para pedir la reversión de la transferencia (*wire recall*) y denunciar ante el Internet Crime Complaint Center del FBI^[5].

En Chile, el SII pide informar los inmuebles en el extranjero en la Declaración Jurada 1929 sobre operaciones en el exterior. En su respuesta oficial sobre cómo hacerlo pone como ejemplo justamente una propiedad residencial en Miami: se informa con el código de rentas inmobiliarias, una descripción y ubicación del bien, y su valor de adquisición actualizado al cierre del año^[6].

El paso a paso de una compra

1. Búsqueda y presupuesto. Define qué compras (terreno, casa, departamento), dónde y con qué plata: al contado o con un crédito para extranjeros, que tiene sus propios requisitos.
2. Estructura. Decide con tu abogado si compras a tu nombre o con una LLC. Si es con LLC, constitúyela antes de firmar la oferta, para que el contrato salga a su nombre.
3. Oferta y contrato. Se firma un contrato de compraventa con precio, depósito inicial (*deposit*), plazos de revisión y fecha de cierre. Lee bien qué pasa con el depósito si te retiras.
4. Revisión (*due diligence*). Estudio de títulos, deudas o gravámenes, zonificación, acceso y servicios; en casas, inspección; en Florida, revisa también el riesgo de inundación del sitio.
5. Título y seguro de título. La title company o el abogado revisa la cadena de dominio y emite el seguro de título, que protege frente a defectos que no aparecieron en el estudio.
6. Cierre. Se firman la escritura (*deed*) y los documentos del cierre, y se transfiere el saldo. Si no viajas, se puede firmar a distancia: lo explicamos en los documentos para comprar.
7. Inscripción. La escritura se inscribe en el registro del condado. La ley de Florida dispone que una transferencia no inscrita no es oponible a acreedores ni a compradores posteriores de buena fe^[7].
8. Después del cierre. Impuesto predial anual, seguros, administración y, si arriendas, declaraciones de impuestos en Estados Unidos y en Chile.

Lo que sigue después de comprar

Impuesto predial (*property tax*). Lo cobra el recaudador del condado: en Florida vence el 1 de noviembre de cada año (o apenas el recaudador recibe el rol certificado) y queda en mora el 1 de abril siguiente, o 60 días después del envío del aviso si eso es más tarde^[8].

Seguros. Si hay una construcción, cotiza el seguro de propiedad y pregunta explícitamente por inundación: según FEMA, la mayoría de los seguros de hogar no cubren daños por inundación, que se aseguran con una póliza aparte, y una póliza del programa federal (NFIP) normalmente tiene un período de espera de 30 días antes de entrar en vigencia^[9].

Administración y arriendo. Si vas a arrendar, necesitas a alguien en terreno (un administrador de propiedades) y un plan para los impuestos: la IRS grava el ingreso de inmuebles de un no residente con un 30% (o la tasa menor de un tratado) si no está conectado con un negocio en Estados Unidos, salvo que elijas tratarlo como ingreso conectado, lo que permite deducir gastos y se hace adjuntando una declaración al formulario 1040-NR^[1]. El detalle está en los impuestos de una propiedad en Estados Unidos.

Comprar no te da una visa

Ser dueño de una propiedad en Estados Unidos no te da derecho a vivir ni a trabajar allá. Para visitar la propiedad o ir al cierre, los chilenos con pasaporte electrónico pueden usar el Programa de Exención de Visa con una autorización ESTA aprobada, que permite estadías de hasta 90 días por turismo o negocios^[10].

La visa de inversionista por tratado (E-2) existe, pero no se gana comprando un inmueble: USCIS exige invertir un monto sustancial en una empresa real, activa y en operación que produzca bienes o servicios, y que la empresa no sea «marginal», es decir, que tenga capacidad de generar más que lo suficiente para mantener al inversionista y su familia^[11]. Si te interesa ese camino, es una conversación con un abogado de inmigración, separada de la compra.

Costos y plazos: qué categorías considerar

No hay una cifra única de «gastos de cierre»: dependen del precio, del condado, de quién paga qué según el contrato y de si compras con LLC. Lo que sí puedes hacer es pedir, antes de firmar, un estimado por escrito con cada una de estas categorías:

En plazos pasa lo mismo: una compra al contado puede cerrarse más rápido que una con crédito, pero los tiempos los fija el contrato (período de revisión y fecha de cierre) y los trámites paralelos —constituir la LLC, obtener números tributarios, firmar poderes en Chile y apostillarlos— pueden ser el cuello de botella. Ordénalos antes de ofertar, no después.

Si estás evaluando terrenos en Florida, en Evoprial Land puedes revisar las opciones disponibles. Para seguir: qué revisar en un terreno en Florida, cómo funciona el cierre con la title company y los documentos que vas a necesitar.