Documentos para comprar una propiedad en Estados Unidos siendo chileno

La mayoría de los documentos que vas a necesitar para comprar en Estados Unidos no son para la compra en sí, sino para lo que viene antes y después: identificarte ante el banco y la title company, firmar a distancia, declarar impuestos si arriendas o vendes, y mantener al día una LLC si compras con una. Esta guía los ordena por función, explica cuándo aplica cada uno y termina con una lista de chequeo.

El pasaporte: el documento base

Tu pasaporte chileno vigente es el documento que más se repite en todo el proceso. Es el que presentas para firmar ante un notario o cónsul, el que respalda tu identidad y tu condición de extranjero en la solicitud de ITIN^[1] y el que te piden los bancos. Revisa la fecha de vencimiento antes de partir: un pasaporte que vence a mitad del proceso te obliga a repetir trámites.

Para notarizaciones en la Embajada de Estados Unidos en Chile se aceptan pasaporte, licencia de conducir o cédula de identidad chilena, y el nombre del documento a firmar tiene que coincidir con el de tu identificación^[2].

ITIN: el número tributario de la IRS para extranjeros

El ITIN (*Individual Taxpayer Identification Number*) es un número de 9 dígitos que la IRS entrega a quienes necesitan un número tributario en Estados Unidos pero no pueden obtener un Social Security Number. No da derecho a trabajar ni cambia tu situación migratoria^[3].

No se pide «por si acaso»: se solicita cuando tienes un propósito tributario. Los dos casos típicos para un inversionista chileno son:

• Declarar impuestos en Estados Unidos, por ejemplo por el arriendo de la propiedad. La solicitud (Form W-7) se presenta junto con la declaración de impuestos (Form 1040-NR para no residentes), no por separado^[1].
• Vender la propiedad. Al vender, el comprador generalmente retiene un 15% del precio por la ley FIRPTA^[4]. La IRS indica que, apenas existe un contrato de venta vinculante, el vendedor extranjero puede solicitar su ITIN^[4]. Cómo se reduce o se recupera esa retención es un tema para tu contador en Estados Unidos.

Cómo se pide. Hay tres caminos: por correo al centro de la IRS en Austin; en persona en un Taxpayer Assistance Center dentro de Estados Unidos, sin costo; o a través de un Certifying Acceptance Agent (agente certificador autorizado por la IRS), un servicio pagado disponible en Estados Unidos y en otros países^[1]. La ventaja del agente certificador (y del Taxpayer Assistance Center) es que autentica la mayoría de tus documentos y te los devuelve al final de la cita, en vez de que viajen por correo con la solicitud^[1].

Formularios W-8BEN y W-8ECI: para quién y para qué

Estos formularios no se mandan a la IRS: se le entregan al pagador o al agente de retención (*withholding agent*) cuando te los pide^[5].

• W-8BEN: certifica que eres una persona extranjera y la beneficiaria de un ingreso sujeto a retención en Estados Unidos. Se entrega cuando el pagador lo pide, reclames o no una tasa reducida por tratado^[5].
• W-8ECI: lo usa una persona extranjera para certificar que su ingreso de fuente estadounidense está (o se considera) efectivamente conectado con un negocio en Estados Unidos^[6]. En inmuebles aparece cuando el ingreso del arriendo se trata de esa forma; cuál corresponde en tu caso lo define tu contador en Estados Unidos.

Firmar desde Chile: poder, apostilla o notario consular

Si no viajas al cierre, tienes dos caminos: firmar tú mismo los documentos del cierre ante un funcionario habilitado en Chile, o darle un poder (*power of attorney*) a alguien en Estados Unidos para que firme por ti. En Florida, un poder debe estar firmado por quien lo otorga y por dos testigos, y reconocido ante notario o en las otras formas que permite la ley; el apoderado tiene que ser una persona natural mayor de 18 años o una institución financiera con facultades fiduciarias en Florida^[7].

Notaría chilena + apostilla. El Convenio de La Haya que suprime la legalización de documentos públicos extranjeros (Convenio de la Apostilla) se implementó en Chile el 30 de agosto de 2016, como recuerda la propia Embajada de Estados Unidos en Chile^[2]. Eso permite que un documento firmado ante notario en Chile se use allá con una apostilla, sin cadena de legalizaciones. Los documentos notariales —escrituras públicas, declaraciones juradas, instrumentos protocolizados— los apostilla el Ministerio de Justicia, y los certificados del Registro Civil se pueden apostillar en línea desde junio de 2022^[8].

Notario consular. Los funcionarios consulares de Estados Unidos pueden hacer actos notariales para documentos que se usarán en Estados Unidos. En la Embajada en Santiago es sólo con cita, tienes que ir en persona con el documento ya redactado (la Embajada no prepara documentos ni tiene formatos), llevar a tus propios testigos si el documento los exige, y pagar US$50 por cada firma y sello notarial^[2].

Respaldo y origen de los fondos

Prepárate para demostrar que tienes la plata y de dónde viene: cartolas bancarias, comprobantes de la venta de otro activo, una herencia o un crédito. Quien recibe tus fondos tiene que conocer a su cliente, y una transferencia internacional grande sin respaldo puede quedar detenida justo antes del cierre.

En este tema hay una regla federal que conviene entender bien porque su estado cambió este año. La norma de bienes raíces residenciales de FinCEN (la red contra delitos financieros del Departamento del Tesoro) obliga a reportar las transferencias de inmuebles residenciales sin financiamiento a una entidad o un fideicomiso; no cubre las compras de personas naturales^[9]. El reporte lo hace un tercero —el primero en una lista que encabeza el agente de cierre—, no el comprador^[9].

En la práctica, si compras con una LLC y al contado, pregúntale a la title company qué antecedentes de los dueños de la sociedad te va a pedir hoy: el estado de la norma puede cambiar con la apelación^[10].

Si compras con una LLC: EIN y reportes de la sociedad

La LLC necesita su propio número tributario, el EIN, que se pide con el Form SS-4. Los solicitantes internacionales lo piden por teléfono al 267-941-1099 (no es gratuito), de lunes a viernes entre 6:00 y 23:00 hora del Este; por fax (en general en cuatro días hábiles), o por correo, donde la IRS indica unas cuatro semanas^[11].

Una LLC estadounidense que pertenece entera a una persona extranjera y que la IRS trata como entidad no separada de su dueño es, en el lenguaje de la IRS, una «foreign-owned U.S. disregarded entity», y tiene que presentar un Form 1120 pro forma con el Form 5472 adjunto en el plazo de ese Form 1120^[12]. Ese suele ser el caso de una LLC de un solo socio chileno que no eligió tributar como corporación; confírmalo con tu contador.

Además, la sociedad tiene que estar al día ante el estado de Florida (reporte anual y agente registrado), algo que explicamos en el panorama de invertir en Estados Unidos.

Lista de chequeo

Si estás evaluando terrenos en Florida, en Evoprial Land puedes revisar las opciones disponibles. Para seguir: el panorama de invertir en Estados Unidos, cómo funciona el cierre con la title company y los impuestos de una propiedad allá.