Diversificar en dólares con un activo real: qué ganas y qué arriesgas

«Tener algo en dólares» aparece seguido entre las razones de un chileno para mirar Estados Unidos. Es una idea razonable, pero mezcla dos decisiones distintas: cuánto de tu patrimonio quieres expuesto a otra moneda, y en qué activo concreto quieres tener esa exposición. Un terreno en Florida responde a las dos a la vez, y por eso conviene separarlas para evaluarlas bien.

Moneda y activo son dos decisiones

Comprar un terreno con precio en dólares te da exposición al dólar y, al mismo tiempo, exposición al valor de ese terreno en particular. El resultado medido en pesos depende de ambas cosas: de cuánto valga el terreno cuando vendas y de a cuánto esté el dólar ese día. Un precio en USD expresa la moneda de la oferta; no asegura el valor futuro del terreno ni tu resultado en pesos.

La CMF describe al dólar como una moneda con gran liquidez, fácil de comprar o vender al precio de mercado vigente, y advierte que el mayor riesgo de invertir en dólares son sus fluctuaciones de precio, ya sea por escasez temporal en el mercado local o por inestabilidad de la economía estadounidense o mundial^[1]. Ojo: esa liquidez es la del dólar, no la del activo que compres con él.

El riesgo cambiario corre en ambos sentidos

Es común pensar en el dólar como un seguro que sólo sube. Las series del Banco Central de Chile muestran algo más matizado: en plazos largos el peso se ha depreciado frente al dólar, pero en plazos de meses el dólar también ha caído con fuerza.

Un ejemplo hipotético ayuda a dimensionarlo. Si alguien compra un terreno en USD 20.000 con el dólar a $1.000, desembolsa el equivalente a $20 millones. Si años después lo vende exactamente en los mismos USD 20.000, pero con el dólar a $862, recibe el equivalente a $17,24 millones: 13,8% menos en pesos, antes de costos e impuestos. Al revés, con un dólar más alto el resultado en pesos mejora aunque el terreno no cambie de precio. Son escenarios ilustrativos, no proyecciones.

La pregunta útil no es «¿va a subir el dólar?», que nadie puede responder con certeza, sino «¿en qué moneda voy a necesitar esta plata?». Si tus gastos futuros están en pesos —educación, jubilación en Chile—, la variación cambiaria te afecta de lleno. Si tienes gastos o planes en dólares, la exposición puede calzar mejor con ellos.

Liquidez: el dólar es líquido; un terreno, bastante menos

Investor.gov, el sitio educativo de la SEC, define la liquidez como la facilidad o rapidez con que algo se puede comprar o vender, explica que una inversión líquida se puede vender pronto y sin pagar un costo alto cuando necesitas el dinero, y llama riesgo de liquidez a no encontrar mercado cuando quieres vender^[3]. La CMF la describe como el grado de convertibilidad de un activo en efectivo sin afectar su valor^[4].

Un terreno no se vende con un clic: hay que encontrar comprador, negociar, hacer el cierre con una title company y esperar los fondos. Si podrías necesitar ese dinero en un plazo corto, un activo poco líquido puede obligarte a vender a un precio peor o a esperar más de lo previsto. Por eso el horizonte —cuánto tiempo puedes mantenerlo sin necesitarlo— es parte de la decisión desde el primer día.

Costos de entrar, mantener y salir

Para comparar con otras alternativas en dólares, cuenta los costos de todo el ciclo:

• Entrada: gastos de cierre, seguro de título, impuesto documental sobre la escritura y transferencias internacionales. Los detallamos en la guía sobre title company y cierre en Florida.
• Mantención: el impuesto a la propiedad del condado, que vence cada año el 1 de noviembre (o apenas se recibe el rol certificado) y queda en mora el 1 de abril siguiente o 60 días después del envío del aviso original, lo que ocurra después^[5]; más los cobros non-ad valorem y, si corresponde, cuotas de asociación de propietarios.
• Salida: comisiones y gastos de cierre de la venta y, para vendedores extranjeros, la retención FIRPTA. Quien compra un inmueble en Estados Unidos a una persona extranjera debe retener 15% del monto realizado, con excepciones y retenciones reducidas en ciertos casos^[6]. Cómo se liquida esa retención frente al impuesto final es un tema para tu CPA.
• Cambio de moneda: comprar y vender dólares fuera de bolsa tiene cobros de transacción asociados^[1].

Ninguno de estos costos es exclusivo de un terreno, pero en conjunto pesan más en un activo de monto bajo que no genera arriendo mientras lo mantienes.

Concentración: diversificar no es acumular fichas

Investor.gov explica que la asignación de activos depende de tu horizonte de inversión y de tu tolerancia al riesgo, y que diversificar es repartir el dinero entre distintas inversiones para reducir riesgo —«no pongas todos los huevos en la misma canasta»—, tanto entre clases de activos como dentro de cada una^[7]. También advierte que, con el tiempo, unas inversiones crecen más que otras y la cartera puede alejarse del nivel de riesgo que buscabas^[7].

Aplicado a terrenos: comprar tres lotes en el mismo condado aumenta tu exposición al dólar, pero también a un mismo mercado local, al mismo clima y a la misma normativa. Puede ser una decisión válida, pero no es diversificación en el sentido de reducir riesgo. La CMF recomienda diversificar si se cuenta con los recursos, conocer las características de los instrumentos y, si no, asesorarse con expertos^[4].

Cómo se compara con otras formas de tener dólares

No hay un instrumento mejor en abstracto: cada uno resuelve cosas distintas. Esta tabla compara rasgos generales, no rentabilidades.

Preguntas antes de decidir

• ¿Para qué es esta plata y en qué moneda la voy a gastar?
• ¿Cuánto tiempo puedo mantener el terreno sin necesitar venderlo, y qué haría si la venta tarda más de lo esperado?
• ¿Qué porcentaje de mi patrimonio quedaría en un solo activo, un solo país y una sola zona?
• ¿Tengo una reserva para impuestos, cobros y eventualidades de varios años?
• ¿Cómo me afecta en pesos un dólar 15% más bajo al momento de vender? ¿Y uno 15% más alto?
• ¿Qué obligaciones tributarias tendría en Chile y en Estados Unidos? Revísalo en la guía de impuestos y con tus asesores.

Puedes ver los terrenos disponibles en Sebring, Lake Placid y la Costa Oeste en /land.