Cómo se paga una propiedad: pie, UF y dividendo, explicados

Comprar una propiedad con crédito hipotecario se reduce a tres piezas: el pie, que pones tú; el crédito, que te presta una institución financiera y que en Chile casi siempre se expresa en UF; y el dividendo, la cuota mensual con que lo devuelves. A eso se suman los gastos de la compra, que se pagan una sola vez y que suelen olvidarse en la primera cuenta. Esta guía recorre las cuatro cosas con números verificados al 8 de octubre de 2026.

El pie: la parte que pones tú

Las instituciones financian en general hasta el 80% del menor valor entre la tasación y el precio de venta, y algunas pueden llegar al 90%^[1]. La diferencia es el pie: un ahorro previo que algunas entidades piden acreditar antes de iniciar el trámite^[1].

Un ejemplo que usaremos en todo el artículo: un departamento de 3.000 UF con un pie de 20% significa poner 600 UF y pedir un crédito de 2.400 UF. Ojo con el detalle del «menor valor»: si la tasación sale por debajo del precio pactado, el 80% se calcula sobre la tasación y el pie que te toca poner sube.

La UF: por qué precios y créditos se miden así

La Unidad de Fomento no es dinero: es un sistema de reajustabilidad autorizado por el Banco Central. Se reajusta día a día entre el 10 de cada mes y el 9 del siguiente, según la variación del IPC del mes calendario anterior^[2]. En la práctica, una deuda en UF mantiene su valor real: lo que debes no se «licúa» con la inflación.

La consecuencia para tu presupuesto: si el dividendo está fijado en UF, no cambia en UF, pero sí en pesos. Cada mes que la UF sube, pagas un poco más en pesos. Si tu sueldo se reajusta más lento que la inflación, la carga del dividendo sobre tu ingreso sube con el tiempo; conviene dejar holgura.

El crédito: mutuo hipotecario a tasa fija en UF

La forma más común de financiar es un mutuo hipotecario: un préstamo de dinero que se devuelve en cuotas y queda garantizado con una hipoteca sobre la propiedad^[1]. La tasa puede ser fija (no cambia en todo el plazo), variable (se mueve con un índice de referencia, y con ella el dividendo) o mixta (fija un tiempo y luego variable)^[4]. Con tasa fija en UF, el dividendo en UF queda escrito desde el primer día.

Anatomía del dividendo

El dividendo es el monto que te obligas a pagar cada mes, e incluye interés, capital y seguros^[1]. Por partes:

• Interés: el costo del préstamo, calculado sobre el saldo que todavía debes.
• Capital (amortización): la parte que efectivamente reduce tu deuda.
• Seguro de desgravamen: obligatorio; cubre el saldo de la deuda si el deudor fallece. Se puede agregar cobertura de invalidez^[6].
• Seguro de incendio: obligatorio; normalmente cubre sólo el saldo de la deuda si la propiedad se siniestra. Sismo, salida de mar y otros riesgos son coberturas adicionales opcionales^[6].

En una cuota constante, al principio casi todo es interés. En el ejemplo de 2.400 UF a 30 años y 4,07%, el primer año pagas unas 96,9 UF de intereses y sólo 41,7 UF de capital (cálculo propio). La proporción se invierte con los años, a medida que el saldo baja.

20, 25 o 30 años: el mismo crédito, tres costos

Supuestos del cálculo: crédito de 2.400 UF, tasa fija de 4,07% anual (el promedio del Banco Central de septiembre de 2026^[5]), cuota constante y tasa mensual igual a la anual dividida por 12. Los pesos se calculan con la UF del 8 de octubre de 2026^[3].

La lectura: pasar de 20 a 30 años baja el dividendo en unos $126.500 al mes, pero el total de intereses sube en 648 UF (unos $26,6 millones de hoy). Ninguna opción es «la correcta» en abstracto. Un plazo largo da holgura mensual, que es la que te protege si tu ingreso cae o el departamento queda sin arrendatario; un plazo corto cuesta menos en total, pero exige más cada mes. Antes de elegir, pide a la institución las condiciones de prepago: te dicen cuánto cuesta acortar el crédito después.

Lo que pagas al firmar: gastos operacionales

Además del pie, el deudor hipotecario se hace cargo de una serie de gastos: impuesto de timbres y estampillas, notaría, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, primas de los seguros, tasación, estudio de títulos y redacción de la escritura^[7]. Salvo los seguros, estos gastos pueden incluirse en el crédito siempre que el total no supere el 80% de la tasación^[7].

CAE y CTC: los dos números para comparar

La tasa de interés no basta para comparar créditos, porque dos ofertas con la misma tasa pueden tener seguros y gastos distintos. Para eso existen dos indicadores:

• CAE (Carga Anual Equivalente): un porcentaje que expresa el costo del crédito en un período anual, incluyendo gastos y costos asociados. Con el mismo monto y el mismo plazo, siempre es más barato el crédito con la CAE más baja^[10].
• CTC (Costo Total del Crédito): el monto total que pagarás, es decir, la suma de todos los dividendos^[1].

Tienes derecho a conocer la CAE y el CTC al momento de cotizar, y la cotización se debe respetar por al menos 7 días hábiles^[1]. La recomendación práctica es pedir cotizaciones en al menos tres instituciones y compararlas con el mismo monto, plazo y tipo de tasa, mirando también el dividendo final con todos los seguros incluidos^[1].

Si quieres aplicar estos números a proyectos concretos, en el catálogo de inversión de Evoprial cada unidad muestra su precio en UF para que puedas armar tu propio cálculo.