La rentabilidad real de un departamento: bruta, neta y sobre tu pie

«Este departamento renta 5%» puede ser cierto y, aun así, no decir casi nada de lo que te va a quedar. La rentabilidad de una propiedad se mide en varias capas: lo que paga el arrendatario, lo que queda después de los gastos, lo que queda después del dividendo y lo que eso significa sobre la plata que pusiste tú. Acá recorremos las cuatro con un ejemplo completo.

El ejemplo: un departamento de 3.000 UF

Primera capa: el cap rate bruto

Es la cuenta más simple: arriendo anual dividido por el valor de la propiedad. En el ejemplo, $550.000 × 12 = $6.600.000 al año, sobre $123.368.220: 5,35% bruto. Es el número que suele aparecer en avisos y presentaciones, y es útil para una primera comparación entre propiedades. Pero supone que el departamento está arrendado los 12 meses y que tener una propiedad no cuesta nada.

Segunda capa: el cap rate neto

El neto descuenta lo que paga el dueño aunque el arrendatario pague su arriendo puntualmente. Con los supuestos del ejemplo:

Las contribuciones salen de una regla pública. Para propiedades habitacionales, el SII fija un avalúo exento de $61.711.570 (segundo semestre de 2026) y una tasa anual de 0,893% sobre la parte afecta, para avalúos de hasta $220.398.431^[3]. Con el avalúo supuesto de $70 millones, la parte afecta es $8.288.430 y el impuesto anual, unos $74.016 (cálculo simplificado). Las viviendas acogidas al DFL 2 pueden tener una exención temporal del impuesto territorial, cuyo plazo va de 10 a 20 años según la superficie^[4]; los requisitos los revisamos en DFL 2, contribuciones e impuestos del arriendo.

Fíjate en la caída: de 5,35% a 3,93%. Y todavía falta algo, porque el denominador es sólo el precio: si sumas los gastos de la compra (impuesto de timbres, conservador, notaría, tasación), el cap rate neto baja un poco más.

Tercera capa: el flujo mensual con dividendo

Si compras con crédito, la pregunta que de verdad importa es otra: ¿el arriendo me paga el dividendo? El flujo mensual es el ingreso neto operativo del mes menos el dividendo y los seguros (el dividendo incluye interés, capital y seguros^[5]).

Con estos supuestos, el arriendo neto cubre cerca del 81% del dividendo con seguros, y tú pones unos $92.000 al mes, alrededor de $1,1 millones al año. Por eso la respuesta honesta a «¿en cuántos años se paga solo?» es que depende sobre todo del pie: manteniendo todo lo demás igual, el flujo llegaría a cero con un crédito de unas 1.935 UF, es decir, con un pie cercano a 1.065 UF (35%, unos $43,8 millones). Con 20% de pie, en este ejemplo el departamento no se paga solo: lo pagan entre el arrendatario y tú.

Cuarta capa: el retorno sobre tu pie

Que el flujo sea negativo no significa que pierdas plata: una parte de cada dividendo es capital que deja de ser deuda. En el primer año del ejemplo, el crédito amortiza 41,75 UF (unos $1.717.021). Sumando esa amortización al flujo de caja, y antes de cualquier plusvalía:

Aquí entra el apalancamiento. Como la propiedad vale cinco veces tu pie, cada 1% que cambie su valor equivale a un 5% sobre lo que pusiste. Funciona en las dos direcciones:

¿Y si dejo el pie en un depósito a plazo?

La comparación honesta tiene que hacerse en la misma unidad. Como la propiedad y el crédito están en UF —y el ejemplo supone que el arriendo se mantiene en términos reales—, el 2,48% del año 1 es un retorno sobre la inflación. El equivalente es un depósito reajustable en UF: en septiembre de 2026, la tasa promedio de captación reajustable a 1–3 años fue 2,03% anual, y a más de 3 años, 2,92%^[6]. En pesos, los depósitos de 90 días a 1 año promediaron 4,53% nominal^[7], con la tasa de política monetaria en 4,5%^[8].

Leído así, en el ejemplo la diferencia sin plusvalía es pequeña: 2,48% contra 2,03%. Lo que el depósito no tiene es exposición al valor de la propiedad, que puede sumar o restar. Lo que el departamento sí tiene y el depósito no: vacancia, arrendatarios, mantención, menos liquidez y un aporte mensual de tu bolsillo. Ninguna de las dos alternativas es mejor en abstracto; depende de tu horizonte, tu tolerancia al riesgo y tu flujo disponible. Y el tratamiento tributario de ambos es distinto: revísalo con un contador.

Plusvalía versus flujo

Una propiedad de inversión rinde por dos vías. El flujo se ve todos los meses y se puede medir antes de comprar. La plusvalía sólo se materializa al vender o refinanciar, y no se puede asegurar. Con un pie de 20% y tasas como las de hoy, el ejemplo muestra que gran parte del atractivo depende de la amortización y de la evolución del valor, no del arriendo. Eso no es malo por sí mismo, pero cambia la pregunta: no basta con que la inversión «rente», tienes que poder sostener el flujo negativo durante años sin depender de que el valor suba.

El error más común: usar el arriendo publicado

Los avisos muestran el arriendo que se pide, no el que se cierra. Si en el ejemplo el arriendo real fuera $520.000 en vez de $550.000, el cap rate bruto bajaría de 5,35% a 5,06%, el neto de 3,93% a 3,69% y el flujo mensual pasaría de −$92.029 a −$116.704 (cálculo propio). Una diferencia de $30.000 en el arriendo hace que tu aporte mensual crezca cerca de 27%. Antes de decidir, busca referencias de contratos firmados, considera la vacancia de la zona y haz el cálculo con un arriendo conservador.

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