¿Cuánta renta necesito para comprar un departamento?

La pregunta «¿cuánto tengo que ganar?» no tiene una cifra legal única: cada institución financiera define sus propias condiciones. Lo que sí existe es una regla de referencia que publican los organismos públicos, y con ella se puede estimar la renta necesaria para un caso concreto. Acá la aplicamos a un departamento de 3.000 UF con cifras verificadas al 8 de octubre de 2026.

Qué mira una institución antes de prestarte

Para evaluar tu capacidad de pago, las entidades piden información que acredite tu ingreso y tu situación^[1]:

• Trabajadores dependientes: últimas liquidaciones de sueldo y copia del contrato de trabajo, que acredita la antigüedad laboral^[1].
• Independientes: declaraciones de impuestos que respalden sus ingresos^[1].
• Patrimonio: antecedentes de otros bienes, como vehículos, participación en sociedades o propiedades^[1].
• Codeudor: si complementas renta con otra persona, se le pide la misma documentación^[1].
• Otros requisitos habituales: edad, antigüedad laboral y buen comportamiento de pago en el sistema financiero^[2].

Y una advertencia que vale para todo lo que sigue: cada institución, más allá de cumplir la ley, tiene autonomía para fijar sus condiciones^[1]. Dos bancos pueden mirar el mismo ingreso y llegar a montos distintos.

La regla de referencia: el dividendo y tu ingreso

El 25% no es un límite legal: es la proporción que deja espacio para el resto de tus gastos y para emergencias^[2]. La CMF sugiere partir de tu ingreso total mensual, descontar los gastos fijos —arriendo, cuentas, educación, alimentación, transporte— y también las cuotas de otras deudas, y considerar gastos no previstos, porque el crédito dura muchos años^[3].

El cálculo para un departamento de 3.000 UF

1. Precio: 3.000 UF, unos $123,4 millones con la UF de $41.122,74 del 8 de octubre de 2026^[4].
2. Pie de 20%: 600 UF, unos $24,7 millones. Las instituciones financian en general hasta el 80% del menor valor entre tasación y precio^[2].
3. Crédito: 2.400 UF a tasa fija de 4,07%, el promedio de colocación para vivienda en UF de septiembre de 2026^[5].
4. Dividendo: cuota constante, sólo capital e interés (cálculo propio).
5. Renta referencial: dividendo dividido por 0,25.

La respuesta corta, entonces: con esta tasa y esta regla, un departamento de 3.000 UF pide un ingreso del orden de $2,1 millones al mes a 25 años o $1,9 millones a 30 años, más los seguros, más el pie de unos $24,7 millones y los gastos operacionales de la compra. Como el dividendo está en UF, su valor en pesos sube con la inflación: la cifra de hoy no es la de dentro de cinco años.

Si no te alcanza: más pie o codeudor

Hay dos palancas además del plazo. La primera es más pie: con 30% (900 UF, unos $37 millones) el crédito baja a 2.100 UF, el dividendo a 30 años a unas 10,11 UF ($415.778) y la renta referencial a cerca de $1,66 millones (cálculo propio). La segunda es complementar renta con un codeudor: la regla del 25% se aplica al ingreso del solicitante solo o junto a su codeudor^[3], y a esa persona se le pide la misma documentación^[1]. Ojo: el codeudor también queda obligado por la deuda, así que es una decisión que conviene conversar con calma.

¿25 o 30 años para calificar?

Alargar el plazo baja el dividendo y, con él, el ingreso que se te exige: en el ejemplo, pasar de 25 a 30 años reduce la renta referencial en unos $198.000. El costo es que pagas más intereses en total (lo detallamos en cómo se paga una propiedad). Si estás justo en el límite, un plazo más largo puede ser lo que te deja dentro; si te sobra holgura, un plazo más corto te ahorra intereses. En ambos casos, conviene no quedar exactamente en el 25%: es una referencia de máximo, no una meta.

Si ya tienes un dividendo: la segunda propiedad

Las cuotas de deudas que ya pagas entran en la cuenta de tu capacidad de pago^[3]. Un ejemplo ilustrativo: si ya pagas un dividendo de 10 UF y quieres sumar el crédito de 2.400 UF a 30 años del ejemplo, tus dividendos sumarían unas 21,6 UF al mes, y la misma regla de 25% pediría un ingreso cercano a $3,5 millones (cálculo propio). Si la primera propiedad está arrendada, cómo se considera ese arriendo como ingreso depende de cada institución^[1]: pregúntalo explícitamente al cotizar.

Para una segunda propiedad, además, no aplican los programas pensados para familias sin vivienda, como el DS1 que vemos abajo. Y si la compra es para arrendar, vale la pena hacer el cálculo completo de flujo: lo explicamos en la rentabilidad real de un departamento.

Subsidios vigentes y a quién aplican

Subsidio a la tasa y garantía estatal (FOGAES)

La Ley 21.748, publicada el 29 de mayo de 2025, creó un subsidio de hasta 60 puntos base sobre la tasa de créditos hipotecarios para viviendas nuevas en su primera venta, entregado a personas naturales junto con las garantías estatales del FOGAES^[6]. Según el MINVU, hoy aplica a viviendas nuevas de hasta 6.000 UF, permite reducir la tasa en aproximadamente un punto (por ejemplo, de 4% a 3%), pedir desde 10% de pie y se otorga automáticamente al aprobarse el crédito en una entidad adscrita, hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta agotar 80 mil cupos^[7].

En el ejemplo, si la rebaja fuera de un punto (de 4,07% a 3,07%), el dividendo a 30 años bajaría a unas 10,21 UF ($419.836) y la renta referencial a cerca de $1,68 millones (cálculo propio). Dos cosas por confirmar antes de contar con él: la página del MINVU no informa cuántos cupos quedan a octubre de 2026, y la ley reserva 6.000 cupos exclusivamente para primera vivienda de hasta 3.000 UF, dejando el detalle de los demás requisitos a decretos de Hacienda^[6]. Si compras para invertir o ya tienes otra propiedad, pregunta a la entidad si tu operación califica.

DS1: subsidio para sectores medios

El DS1 del MINVU está dirigido a familias de sectores medios que no son propietarias de una vivienda, con capacidad de ahorro y posibilidad de complementar con crédito hipotecario. Su tramo más alto apunta a comprar viviendas de hasta 2.200 UF, con un ahorro mínimo de 80 UF para adquisición, y exige contar con Registro Social de Hogares. El primer llamado de 2026 se postuló entre el 16 y el 30 de junio^[8]. Es decir: es un apoyo para la vivienda propia, no para invertir, y no alcanza a un departamento de 3.000 UF.

Haz tu propio cálculo con el simulador de la CMF

El simulador de crédito hipotecario de la CMF compara la tasa y el dividendo mensual de las entidades supervisadas considerando los seguros obligatorios, para créditos de hasta 20.000 UF. Sus resultados son referenciales y no constituyen un análisis de crédito, y no incluyen impuestos, notaría ni otros gastos^[9]. Ingresa tu monto y plazo, toma el dividendo con seguros y divídelo por 0,25: tendrás una estimación más precisa que la de este artículo.

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