DFL 2, contribuciones e impuestos del arriendo: lo que debes saber

Comprar una vivienda para arrendar trae tres conversaciones tributarias que conviene tener antes de firmar: si la propiedad es DFL 2, cuánto pagará de contribuciones y qué pasa con el impuesto a la renta, tanto por el arriendo como por la ganancia si algún día vendes. Este artículo resume las reglas generales que publica el Servicio de Impuestos Internos (SII). Tu caso concreto lo confirma un contador.

Qué es el DFL 2

El DFL 2 de 1959, sobre Plan Habitacional, otorga beneficios tributarios a las llamadas «viviendas económicas»^[1]. Para acceder, la propiedad debe tener uso habitacional (casa o departamento), una superficie edificada no superior a 140 m² por unidad y una escritura pública que indique explícitamente que está acogida al beneficio^[2].

En el cálculo de esos 140 m² se suman todos los recintos interiores, incluido el subterráneo y un porcentaje de las terrazas; quedan fuera la piscina, los jardines y el estacionamiento^[1]. Los beneficios se pierden, entre otros casos, si la vivienda cambia de destino, si se amplía por sobre los 140 m² o si se amplía sin permiso municipal^[1].

Quién puede usarlo y cuántas viviendas

Desde el 1 de noviembre de 2010, por la Ley 20.455, los beneficios sólo proceden para personas naturales y por un máximo de dos viviendas por persona. Si tienes más, el beneficio corresponde a las dos con fecha de adquisición más antigua^[1][3]. Las sociedades y demás personas jurídicas no pueden acceder, cualquiera sea el número de propiedades que tengan^[2].

Después vino un ajuste que conviene conocer. Según el SII, desde 2024, por la Ley 21.420, los ingresos por arriendo a partir de la tercera vivienda acogida al DFL 2 deben declararse, independiente de la fecha de adquisición^[4]. En la práctica, haber comprado antes de 2010 ya no mantiene exento el arriendo de una tercera vivienda.

Los beneficios, uno por uno

Contribuciones: cómo se calculan

Las contribuciones son el impuesto territorial de la Ley 17.235^[7] y se pagan en cuatro cuotas al año, con vencimiento en abril, junio, septiembre y noviembre^[8]. La base es el avalúo fiscal que determina el SII, no el precio que pagaste por la propiedad.

Las viviendas tienen una exención general: si el avalúo fiscal es igual o menor al monto exento, no pagan contribuciones^[7]. Sobre la parte que exceda ese monto se aplica una tasa anual de 0,893%, y de 1,042% sobre la parte del avalúo que supere $220.398.431^[9][7].

¿Y el DFL 2? Su exención equivale al 50% del avalúo de la vivienda^[7] y rige desde el 1 de enero siguiente a la recepción municipal, por 20 años si la vivienda tiene hasta 70 m², 15 años si tiene más de 70 y hasta 100 m², y 10 años si tiene más de 100 y hasta 140 m²^[5]. Cuando una propiedad tiene más de una exención, el SII aplica sólo una: la más beneficiosa para el contribuyente^[7].

Consecuencia práctica: si el avalúo de tu vivienda es menor a dos veces el monto exento (unos $123 millones con los valores del segundo semestre de 2026), la exención general ya es mayor que el 50% del DFL 2, y el DFL 2 no cambia lo que pagas de contribuciones. Sobre esa cifra, sí lo hace mientras esté vigente.

Impuestos del arriendo: cuándo declarar

Regla general: todas las personas, naturales y jurídicas, que obtienen ingresos por arriendo de bienes raíces deben incorporarlos en su Declaración de Renta anual. Si la propiedad no está acogida al DFL 2, o es una oficina, una bodega o un estacionamiento, la obligación de declarar existe siempre^[4].

Para una persona natural, el arriendo de bienes raíces no agrícolas está exento del Impuesto de Primera Categoría, siempre que el inmueble no forme parte del activo de su empresa individual, y queda afecto sólo a los impuestos finales^[2]. En la práctica, se suma a tus otras rentas en la base del Impuesto Global Complementario. Las dos primeras viviendas DFL 2 son la excepción: califican como ingreso no renta^[2].

El Global Complementario es progresivo y su primer tramo está exento: en la guía de la Operación Renta 2026, las rentas anuales iguales o inferiores a $11.265.804 no pagan este impuesto^[2]. Por eso el mismo arriendo puede no generar impuesto a pagar para una persona y sí para otra: depende de la suma de todos sus ingresos del año.

• El SII despliega un asistente de arriendos al hacer la Declaración de Renta cuando, por ejemplo, tienes dos viviendas y al menos una no es DFL 2, tres o más viviendas, o bodegas y estacionamientos^[2].
• En el asistente indicas el uso de cada propiedad (arriendo, uso propio u otro) y los ingresos percibidos y devengados por el arriendo durante el año^[2].
• Si arriendas amoblado, por días o como actividad habitual, el tratamiento puede ser distinto: revísalo con un contador antes de empezar.

Al vender: impuesto al mayor valor

El DFL 2 no exime la ganancia de una venta: se aplica el régimen general^[6]. Ese régimen tiene un beneficio propio para personas naturales: la ganancia por la venta de bienes raíces es ingreso no renta hasta 8.000 UF en total, sin importar cuántas ventas hagas ni cuántas propiedades tengas, para propiedades adquiridas desde el 1 de enero de 2004^[10]. La ganancia se mide como el precio de venta menos el valor de adquisición reajustado y las mejoras reajustadas que hayan aumentado el valor del inmueble^[10].

Según el asistente del SII, el beneficio no aplica, entre otros casos, si vendes a un relacionado (por ejemplo, tu cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado), o si entre la compra y la venta pasa menos de un año, o menos de cuatro en subdivisiones de terreno y ventas de edificios por departamentos^[10].

Sobre lo que exceda las 8.000 UF, la ganancia tributa en el Global Complementario o, si optas y cumples los requisitos, con un impuesto único y sustitutivo de 10%^[10]. El ejemplo del propio SII: si compraste dos departamentos en 4.000 y 5.000 UF y los vendiste en 7.000 y 11.000 UF, la ganancia total fue de 9.000 UF y pagas impuesto sólo por 1.000 UF^[10].

¿Persona natural o sociedad?

Comprar a nombre de una sociedad cambia varias de las reglas anteriores. Las sociedades no acceden a los beneficios del DFL 2^[2], y la exención de Primera Categoría para el arriendo de bienes raíces no agrícolas es para personas naturales que no tengan el inmueble en el activo de su empresa^[2]. El cupo de 8.000 UF en la venta también está definido para personas naturales^[10].

Eso no significa que una sociedad nunca convenga: hay razones de patrimonio, financiamiento o sucesión que pueden pesar más. Pero es una decisión para tomar con un contador y un abogado, mirando tu situación completa, no por un beneficio aislado.

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