¿En verde o entrega inmediata? Qué cambia en flujo, riesgo, precio y plazos

En Chile conviven dos formas de comprar vivienda nueva: en verde (o en blanco), cuando el edificio está en construcción o ni siquiera ha empezado, y entrega inmediata, cuando la unidad ya está terminada. Ninguna es mejor en abstracto. Cambian el calendario de pagos, quién carga con el riesgo de plazo y cuánto puedes inspeccionar antes de firmar. Esta guía ordena esas diferencias y te dice qué revisar en cada etapa.

El mercado hoy: mucha oferta ya terminada

Según la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), al segundo trimestre de 2026 había 99.613 viviendas nuevas en oferta en las ciudades que monitorea, y el producto de entrega inmediata representaba el 40% de esa oferta^[1]. Al ritmo de ventas de ese trimestre, se necesitarían 28 meses para agotar la oferta disponible a nivel nacional: 30 meses en departamentos y 18 en casas^[1].

En Santiago la diferencia de ritmo entre productos es nítida: la CChC estima 24 meses para agotar la oferta terminada, frente a 37 meses tanto para la venta en verde como en blanco^[2]. Y del lado de la demanda, el 63% de los departamentos vendidos en el trimestre estaba terminado o en terminaciones^[2].

La lectura práctica para ti: hoy hay más unidades terminadas para comparar y visitar que en otros momentos, y eso puede abrir espacio para negociar condiciones. Pero una oferta alta no garantiza descuentos ni anticipa cómo se moverán los precios. Es una foto con fecha, no una proyección.

Comparación lado a lado

La ruta legal, paso a paso

Sea en verde o terminada, la compra recorre la misma secuencia. Lo que cambia es cuánto tiempo pasa entre un paso y el siguiente: en verde pueden ser años entre la promesa y la escritura; en entrega inmediata, semanas.

1. Reserva. Un pago acotado para sacar la unidad de la venta mientras preparas los papeles. Pide por escrito en qué casos se devuelve.
2. Promesa de compraventa. Para que obligue, la ley exige, entre otros requisitos, que conste por escrito y que fije un plazo o condición para celebrar la compraventa^[3]. Si el proyecto no tiene recepción definitiva y entregas parte del precio, la promesa debe firmarse ante notario y tu pago quedar garantizado^[4].
3. Recepción municipal. Terminada la obra, el propietario y el arquitecto solicitan su recepción definitiva a la Dirección de Obras Municipales, y ninguna obra puede habitarse antes de esa recepción, parcial o total^[4]. En la compra en verde es el hito que habilita escriturar; en la entrega inmediata ya debería existir.
4. Escritura de compraventa. La venta de un inmueble no se reputa perfecta mientras no se otorgue escritura pública^[3]. Si financias con crédito hipotecario, la propiedad que compras queda en garantía (hipotecada) a favor del banco^[5].
5. Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. El dominio de un inmueble se transfiere por la inscripción del título en el registro del Conservador^[3]. Mientras no se inscriba, todavía no eres dueño.
6. Entrega. Recibe la unidad con un acta, revisa terminaciones e instalaciones y deja por escrito cada observación antes de firmar conforme.

Qué te protege si compras en verde

La garantía de tus pagos anticipados

La Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) exige que, cuando una inmobiliaria promete vender viviendas que aún no tienen recepción definitiva y el comprador entrega todo o parte del precio, la promesa se otorgue ante notario y se caucione con póliza de seguro o boleta bancaria a favor del comprador, por un valor igual a lo pagado^[4]. La garantía cubre el caso de que la compraventa no se celebre en el plazo o condición pactados, y se mantiene vigente hasta que el dominio quede inscrito a tu nombre^[4]. Los notarios no pueden autorizar esas promesas si la garantía no está constituida^[4].

Hay una alternativa legal: si lo que pagas queda en una cuenta de ahorro de la que no puedes girar, o en depósitos a plazo custodiados por el notario, no se exige la póliza por esa parte, y los fondos pasan a la inmobiliaria recién cuando se firma la compraventa y se inscribe la propiedad a tu nombre^[4]. En cualquiera de los dos casos, la promesa debe dejar constancia del mecanismo usado.

La responsabilidad por fallas de construcción

El propietario primer vendedor responde por los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos de la construcción, sin perjuicio de su derecho a repetir contra quienes las causaron^[4]. Los plazos para reclamar son^[4]:

• 10 años para fallas que afecten la estructura soportante.
• 5 años para fallas de elementos constructivos o instalaciones, y para las que no calcen en las otras categorías.
• 3 años para fallas de terminaciones o acabados.

Los plazos de 10 y 5 años se cuentan desde la recepción definitiva de la obra; el de terminaciones, desde la inscripción de la propiedad a nombre del comprador^[4]. Guarda el acta de entrega y haz tus reclamos por escrito.

El riesgo de plazo

La promesa tiene que fijar un plazo o condición para firmar la compraventa^[3], pero el detalle lo pone tu contrato: si el plazo es prorrogable, qué ocurre si la obra se atrasa, qué multa pagas si eres tú quien desiste y cómo y cuándo se devuelve tu pie. Léelo antes de firmar, no después.

Superficie útil, total y terrazas

La publicidad y la información que entrega la inmobiliaria deben expresar claramente la superficie total y útil de la unidad, además de la de terrazas, bodegas y estacionamientos, y esas condiciones se entienden incorporadas al contrato de compraventa^[4]. Si el folleto dice una cifra, pide que la promesa diga la misma.

¿Por qué importa la distinción? Porque el precio por metro cuadrado cambia mucho según qué metros cuentes. La CChC calcula sus precios sobre superficie útil^[1]; si comparas proyectos, hazlo siempre con la misma base y separa terraza, bodega y estacionamiento.

La superficie también decide beneficios tributarios: para acogerse al DFL 2, la vivienda no puede superar 140 m² edificados y su escritura debe indicarlo expresamente^[6]. En ese cómputo se suman los recintos interiores, incluido el subterráneo y un porcentaje de las terrazas, y quedan fuera la piscina, los jardines y el estacionamiento^[7]. Lo explicamos en DFL 2, contribuciones e impuestos del arriendo.

Cesión de la promesa: salir antes de escriturar

Si compras en verde y tus planes cambian antes de la entrega, una salida que se suele explorar es ceder tus derechos de la promesa a otra persona. No lo des por hecho. Antes de firmar, pregunta si tu promesa lo permite, si requiere autorización de la inmobiliaria, si tiene costo y qué pasa con la garantía de lo que ya pagaste. Y antes de cerrar una cesión, consulta a un contador cómo tributa la operación en tu caso.

Checklist antes de firmar

• En entrega inmediata: certificado de recepción definitiva de la obra^[4].
• En verde: póliza o boleta bancaria identificada en la promesa, por el monto que pagas, o el depósito que la reemplaza^[4].
• Plazo o condición para escriturar, prórrogas, multas por desistimiento y reglas de devolución del pie.
• Superficie útil y total, terrazas, bodega y estacionamiento, por escrito^[4].
• Si la vivienda es DFL 2, que la escritura lo indique expresamente^[6].
• Preaprobación de crédito vigente y una simulación del dividendo con una tasa conservadora.
• Si inviertes: arriendo estimado de la zona con fuente, gastos comunes y meses de vacancia. Ninguna de esas cifras está garantizada.

Si quieres comparar proyectos en verde y de entrega inmediata con números en la mano, puedes revisar el catálogo y simular escenarios en Evoprial Invest. Las cifras que verás ahí son referenciales.