Ley Devuélveme mi Casa: qué cambió y qué hacer si tu arrendatario deja de pagar

Para muchos inversionistas, arrendar es la forma de que el departamento se pague en parte con su propio arriendo. El riesgo que más preocupa es el contrario: un arrendatario que deja de pagar y no se va. La Ley 21.461, conocida como «Devuélveme mi Casa» y publicada el 30 de junio de 2022, modificó la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos para acortar ese camino^[1][2]. Su finalidad declarada es un procedimiento más expedito para recuperar el inmueble y cobrar lo adeudado^[2].

Qué cambió, en resumen

Cómo funciona el procedimiento monitorio

1. Demanda. Identifica a arrendador y arrendatario, el inmueble, las rentas y las cuentas de gastos comunes y consumos adeudadas, explica el origen de la deuda y pide que se requiera el pago en 10 días corridos. Se acompañan todos los antecedentes que la fundan^[1].
2. Admisibilidad. Si faltan requisitos formales, el tribunal da un plazo no superior a 10 días para corregirlos; si no se corrigen, la demanda se tiene por no presentada^[1].
3. Requerimiento de pago. Si el juez acoge la demanda, ordena requerir al deudor para que pague en 10 días corridos, más intereses y costas. El primer requerimiento se entiende hecho al notificar la demanda; el segundo, cinco días después^[1].
4. Pago o silencio. Si el arrendatario paga todo antes de vencer el plazo de oposición, el procedimiento termina; si paga una parte, sigue por el saldo^[1]. Si no paga, no comparece o no se opone, se le tiene por condenado y se dispone su lanzamiento y el de los demás ocupantes en un plazo no superior a 10 días desde que la resolución quede firme^[1].
5. Oposición. Debe presentarse por escrito, con fundamentos y medios de prueba. El juez puede desestimar una oposición sin fundamento plausible; si se basa en excepciones de fondo, el monitorio termina y la discusión pasa a un juicio declarativo acotado a lo que el arrendatario alegó^[1].
6. Lanzamiento. Decretado el lanzamiento, el juez puede suspenderlo en casos graves y calificados por un plazo no superior a 30 días^[3].

Cuánto ha tardado en la práctica

Los plazos legales no son los plazos reales: hay notificaciones, oposiciones y carga de trabajo en los tribunales. El Poder Judicial publicó un boletín estadístico con las causas ingresadas entre julio de 2022 y diciembre de 2023, con resoluciones actualizadas al 17 de junio de 2024^[2].

Un dato del mismo boletín merece atención: de las causas que ya habían terminado, el 53,9% terminó porque el tribunal no dio curso a la demanda y el 25,4% porque la demanda se tuvo por no presentada^[2]. El boletín no detalla los motivos caso a caso, pero el patrón es una advertencia práctica: llegar con la demanda y los antecedentes completos importa tanto como la ley.

Un contrato que te deje preparado

La ley no impone un modelo de contrato, pero sí define qué antecedentes facilitan el cobro. Lo básico:

• Por escrito y con firmas autorizadas ante notario. Así lo dispone la ley para los contratos escritos, y ese contrato es antecedente suficiente para la demanda monitoria. El notario debe pedir los títulos que te habilitan para arrendar^[1].
• Renta, reajuste y fecha de pago claros. En caso de mora, los pagos se reajustan según la variación de la UF entre la fecha en que debían hacerse y la del pago efectivo^[3]. Pactar desde el inicio cómo se reajusta la renta evita discusiones.
• Gastos comunes y consumos. Deja explícito que son de cargo del arrendatario y cómo se acreditan: el monitorio permite cobrarlos junto con la renta^[1].
• Garantía e inventario. Pacta el monto de la garantía, cuándo y cómo se devuelve, y adjunta un inventario con fotos fechadas del estado del inmueble.
• Plazo y término. En contratos mes a mes o de duración indefinida, el desahucio del arrendador es judicial o por notificación personal de un notario, con un plazo de dos meses más uno por cada año completo de ocupación, hasta seis^[3]. En contratos de plazo fijo de hasta un año, la restitución se pide judicialmente y el arrendatario tiene dos meses desde la notificación^[3], un plazo que no siempre se cumple y puede requerir cumplimiento forzado^[4].
• Pagos trazables. Transferencias con glosa y comprobantes guardados. Sin contrato escrito, la ley presume la renta a partir de los pagos de al menos tres meses consecutivos^[1].

Los primeros 30 días de mora: un orden posible

Lo que sigue es una guía general para no perder tiempo ni antecedentes, no asesoría legal. Cada contrato y cada caso pueden pedir otro orden.

1. Semana 1: registra y comunica. Anota la fecha de vencimiento y el monto impago. Contacta al arrendatario por un medio que deje constancia, como correo o mensaje, y pide una fecha concreta de pago.
2. Semana 2: reúne los papeles. Contrato, recibos o comprobantes de pago, boletas o certificados de deuda de servicios básicos y de gastos comunes, y los datos completos del arrendatario: nombre, domicilio y profesión u oficio. Son los antecedentes que pide la Corporación de Asistencia Judicial y los que exige la demanda monitoria^[5][1].
3. Semana 3: define la vía con un abogado. Si la deuda es de rentas y cuentas, el monitorio es la vía específica. Si además hay daños o quieres terminar el contrato por otra causa, se evalúa el juicio general, porque en el monitorio no se pueden acumular acciones con un fundamento distinto del no pago^[1].
4. Semana 4: presenta con todo. Una demanda incompleta que no se corrige se tiene por no presentada^[1]. En los juicios en que pides la entrega del inmueble, puedes notificar la demanda a las empresas de gas, electricidad y agua, y desde ahí el arrendatario es el único responsable de los consumos mientras ocupe la propiedad^[3].

Mientras no restituya el inmueble, el arrendatario sigue obligado a pagar la renta y los gastos comunes de su cargo^[3]. Si abandona la propiedad sin devolverla, puedes pedir al juez que te la entregue sin forma de juicio, con la certificación del abandono por un ministro de fe^[3]. Evita recuperar la propiedad por tu cuenta (cambiar chapas, cortar servicios o retirar sus cosas) sin consultarlo antes con tu abogado.

¿Necesitas abogado?

En los juicios de arrendamiento del procedimiento general, las partes pueden comparecer y defenderse personalmente en primera instancia sólo cuando la renta vigente no supera cuatro unidades tributarias mensuales^[3]. En los demás casos, y para elegir bien entre el monitorio y el juicio general, lo recomendable es contar con un abogado.

Si no puedes pagarlo, la Corporación de Asistencia Judicial (CAJ) entrega orientación gratuita a personas naturales y puede patrocinar el juicio sin costo a quienes no cuenten con recursos, según una evaluación socioeconómica^[5]. También orienta en el desahucio y el término del contrato^[6].

Si estás evaluando un departamento para arrendar, incluir meses de vacancia y un escenario de mora en tus números es parte de una evaluación prudente. En Evoprial Invest puedes simular escenarios referenciales.